アパート管理会社はどう選ぶ?

Question

先日一棟アパートを購入しました。仲介に入って頂いた業者さんに管理業務を委託しているのですが、管理業務や募集業務に疑問を感じます。どうするべきでしょうか?

Answer

投資用物件を扱う売買の仲介業者さんですが、管理業務部門がなくても管理受託をしてしまうケースがあります。仲介業務と管理業務とはまったく別の業務として考えて頂いた方が良いと思います。

仲介業者さんの中には管理業務を行った事がない方が殆どで蓋を開けてみたら管理業務をまともに行っていない事もあります。

こうした業者さんに管理業務を任せてしまうと、入居者対応が影響して稼働率の低下、収支を考えない費用支出など物件価値を下げてしまう可能性があります。
管理会社を選定する上で下記事項を確認してください。

適正・定期的な報告をしてくれるか

一般的なアパート管理は管理会社で収受した家賃収入から管理にかかった費用を差し引いて

月に一度大家さんに送金をする事なります。

その際に報告書がどの様な物か予め確認してください。
「いつ賃料が入金されたか」
「どの部屋の更新がいつ発生するか」
「費用はいつ支払われ、詳細はどの様な内容か」
「法定点検はいつ行われる必要があるのか」
「年間の収入、費用の推移はどうなっているか」 など

一枚ペライチの報告書がある様ですが、それでは情報が少なすぎだと思います。

担当者は物件をどれくらい把握しているか

管理を依頼しようとしている物件担当の方は一度でも物件を見に行って現地の状況を確認しているか確認してください。ひどい会社の場合、物件を見たことがないという事もあります。
物件を見ずに一体どんな管理業務ができるのでしょうか。
また管理業務は内装や清掃業務などを外注業者に任せる業務もありますが、少なくとも月に1度は物件の状況を確認するのが管理会社の役目だと思います。

空室の募集方法が適正か

空室の募集を行う場合、情報を広げる事が非常に重要になります。

不動産業者用サイトのレインズ、ATBBや
大手ポータルサイトのsuumo、homes、athomeなど様々な媒体があります。
こうした媒体通じて多くのお客様に知ってもらう事で空室を埋める可能性が高まります。

また募集図面なども写真を多く載せたり物件の良いポイントなど誰が見ても解りやすい図面を作成する事も重要だと思います。

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