アパート管理業務とは

アパート管理業務はPM(プロパティマネジメント)BM(ビルメンテナンス)に分けられます。

PM業務(プロパティマネジメント)の詳細

PM業務ですが、主に入居者に対応する業務となります。

入居者募集業務

賃料査定
ポータルサイト等で競合物件の募集条件を調査し最適な募集賃料を決定します。

入居者募集
募集図面の作成(間取、写真、物件のポイントなどを記載します)
不動産業者間のサイト(レインズ、ATBB)への物件情報登録
ポータルサイト、客付業者さんの自社ホームページ等への物件情報掲載依頼
物件近隣の不動産会社、ターミナル駅の不動産会社への紹介(定期的にメール・FAX等で配信) 現地に内覧用の鍵を設置

入居審査
入居申込書のチェック(勤務先、年収、緊急連絡先等の確認)
保証会社への申込

建物賃貸借契約の締結
建物賃貸借契約書、重要事項説明書、賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書の作成
入居時の現況確認書(ダメージチェック)、鍵預証の作成
必要書類の取得(住民票、身分証明書等)

鍵の引き渡し
鍵交換の手配、鍵受領書の作成、書類の保管

入居者管理

入金管理・賃料滞納の督促
毎月の賃料、管理費の入金管理

未収賃料がある場合、電話、書面等による督促(数ヶ月に滞納が及ぶ場合、支払督促、内容証明等の発送)
強制執行などによる法的手続
保証会社に加入している場合は保証会社への未納通知

入居・退去時の対応
入居時にお部屋の状態のチェック(ダメージ、設備機器の可動確認)
退去時に立会を行いお部屋のダメージチェック、原状回復範囲の決定、建物賃貸借契約書に基づき原状回復費用の精算業務
預かり敷金の精算及び返金、原状回復工事の手配

クレーム対応
隣接する居室の騒音対応

ゴミの分別等の対応

通知文の配布及び掲示

修繕対応
浴室、キッチン水栓等の水漏、配管詰まり、エアコン故障、給湯器故障などの修繕手配

解約・契約更新

敷金精算
退去立会及び原状回復費用の負担区分の確定、敷金精算

原状回復・内装工事手配
オーナーへの原状回復工事内容の提案、工事業者の手配
工事進捗などの確認

契約更新
契約期間満了の1~2ヶ月前に更新対象住戸への更新契約書の発送
更新料の受領、更新契約書の保管

その他

月次報告業務
マンスリーレポート等(月次報告書)の作成

  • 管理業務の実施状況 (=家賃等の金銭収受状況、維持保全の実施状況等)
  • 入居者からの苦情の発生・対応状況
レポートの一部(年間の収支明細)

BM業務(ビルメンテナンス)の詳細

BM業務についてですが、物件の規模等により義務付られている法定点検、大家さんの任意で決められる内容に分かれます。

貯水槽清掃(法定)

物件に受水槽が設置されている場合、定期的に水槽内の清掃、規模が大きい場合には1年1回水質検査を行う必要があります。

[check]10㎥(10トン)以上の貯水槽は簡易専用水道に分類され水道法により1年に1回以上の貯水槽清掃と水質検査が義務

電気保安点検保守(法定)

規模が大きい物件の場合、受変電設備が設置されている場合に必要になる点検になります。

[check]隔月に1度、年に1度の年次点検が義務

消防点検、検査(法定)

①機器点検(6ヶ月に1回)
消防用設備等の種類に応じ、消防用設備等の適正な配置、損傷、機能について、告示に定める基準に従い、外観又は簡易な操作により確認することをいいます。
3年に一度、最寄りの消防署に点検報告書を提出します。

②総合点検(1年に1回)
消防用設備等の全部又は一部を告示に定める基準に従い、作動させ、総合的な機能を確認することをいいます。

[check]共同住宅の場合、全体の収容人数が30人以上で3階以上の建物もしくは階段が1カ所の物件が対象
3年に一度、最寄りの消防署に点検報告書を提出します。

建築設備等定期検査(法定)

建築設備(機械換気設備、排煙設備、非常用の照明装置及び給排水設備)を毎年、検査資格者が検査し、特定行政庁に報告するものです。

[check]共同住宅、寄宿舎の用途で5階以上で延べ床面積1,000㎡以上の建物が対象

特殊建築物等定期調査(法定)

建築設備等定期検査対象建物について敷地、建物の外部、内部の状況及び防火、避難関係を用途によって毎年または3年ごとに調査資格者が調査し、特定行政庁に報告するものです。

エレベータ保守点検(法定)

すべての建築物のエレベーター(ホームエレベーターを除く)、エスカレーター、小荷物専用昇降機(テーブルタイプを除く)について、昇降機は毎年、検査資格者が検査し、特定行政庁に報告するものです。
フルメンテナンス(FM)契約とPOG契約があります。

日常清掃(任意)

建物の共用部分、ゴミ置場などの日常的に汚れやすい部分の清掃です。

定期清掃(任意)

決まった期間に回数を決め継続的に行う清掃で、共用部の床面洗浄・窓ガラス清掃など日常清掃を補完する清掃になります。
物件の汚れ状況に応じて清掃を行います。

植栽剪定(任意)

物件に植栽などがある場合、年に1度を目安に剪定を実施致します。

機械警備(任意)

火災報知機等のセンサーを設置して異常が発生した場合に、その発報を遠隔地で受信し、警備員が現場へ急行し初期対応をとる形態の警備業務のことをいいます。

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