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アパート相続対策とは?

アパート相続対策とは?

現金を相続するよりもアパートやマンションなどを相続した方が
節税対策となると言われていますが、実際にはどの様な理由で
節税対策になるか、いくつかの例で説明をさせて頂きます。

①更地に借入をしてマンション・アパートを建設

更地
更地を保有していた場合、そのまま更地で相続するよりもマンション・アパートを
借入により建設する事で相続評価額を下げる事ができます。
(※相続評価額とはこの額に税率を乗じ相続税額が決まります。)

保有していた相続評価額1億8,000万円の土地に
1億円を金融機関から借り入れをしてアパートを建築するとします。
(アパートの相続税評価額は7,000万円とします。)

土地に建物を建設し賃貸住宅にする事により、土地の利用が制限されるため
相続評価額は下がます。

ここでは土地の相続評価額が1億4,220万円になったとします。

建設をしたアパートの相続評価額7,000万円
土地の相続評価額1憶4,220万円になるので
合計で2憶1,220円が最終的なアパートと土地の相続評価額になります。

そして借入金は負の資産ですので相続財産から減額されるので

アパート+土地の相続評価額2憶1,220万円から借入金1憶円を差し引き最終的に相続評価額は
1憶1,220万円となります。

つまり当初評価額1億8,000万円-1憶1,220万円=5,760万円
が土地だけで相続するよりも相続評価額減ができた事になります。

[check]注意点
賃貸住宅を運用する場合には様々なリスクがあります。
空室リスク、時間経過と共に賃料減額リスク、災害リスクなど
こうしたリスクを予め考慮にいれながら、建築するアパートの
収支計画を立て、借入と収入のバランスなどを考慮しながら、
必ずキャッシュフローが残る相続資産にしましょう。

底地で利用

底地
底地とは、借地権が設定されている土地で、地主さんが土地を貸して
その上に別の方が建物を建築し土地の使用料として借地料を貰える形態になります。

土地を保有しているが、金融機関から借入を行ってまで相続対策をしたくないと
言う方は土地を戸建事業者などに貸借(借地料を受領)する事により、相続税対策が可能となります。

土地を借りた事業者は対象地にアパートや戸建等を建設をして賃貸、売買を行う事になります。

先に説明した事と同様に土地の評価額が下がります。

当初評価額1億8,000万円対策後評価額1億4,400万円となり3,600万円評価額を減額する事ができます。

[check]注意点
借地契約は長期的な契約となるため、契約が存続する期間
土地使用ができなくなるデメリットがある反面、マンション・アパート運用等の手間や借入等の必要がなく、更地のままにしておくよりも、相続税対策にもなり、一定の収入も望めます。

③土地分筆にて土地評価を下げる

・旗竿地へ分筆
分筆

上記の土地150㎡を旗竿地(間口2m)になる様に分筆(80㎡と70㎡)を行う。分筆により70㎡の土地に間口狭小補正、奥行長大補正されるため、通常の土地評価より低くなります。
当初評価額3,750万円対策後評価額3,418万円(2,000万円+1,418万円)となり332万円評価額を減額する事ができます。

・角地を文筆
角地
角地は通常よりも土地評価額が高くなります。上記の図の様に角地を2分割に分けて、角地と通常の土地にすると。当初評価額1億2,768万円対策後評価額1億944万円(6,144万円+4,800万円)となり1,824万円評価額を減額する事ができます。

[check]注意点
分筆後の所有者は別々である必要があります。
分筆の登記費用参考
(必要書類)境界協定書・地積測量図・委任状(本人申請の時は不要です。)
(登録免許)分筆後の筆数×1,000円です。
 

④現金で不動産を購入する

現金
相続する資産が現金の場合、額面がそのまま相続評価額となります。

現金を使ってアパート・マンションなどの不動産を購入するケースを考えて行きます。

現預金3憶8,000万円を持っていたとします。
この現金を使用して建物1憶円、土地2憶8,000万円を購入したとします。

建物の相続評価額7,000万円
土地の相続評価額1憶4,220万円

当初現金の相続評価額3億8,000万円-土地建物の相続評価額2億1,220万円
(土地1億4,220万円+建物7,000万円)となり1億6,780万円評価額を減額する事ができます。
現金と借入をうまく利用して複数の物件を購入する事で
さらに相続評価額を下げる事ができ、キャッシュフローを生む資産を残す事も可能です。

[check]注意点
更地に収益不動産を建設する際と同様に今後の運用方針等が非常に重要となるため、なるべく収益性が良い不動産を選定する事が重要です。

事前計画が相続人が助かる資産を残せます

不動産を利用した相続税対策をいくつか紹介をさせて頂きました。
不動産を利用した相続対策は単に相続評価額を下げる事だけでなく、
将来的に相続人に相続資産から生まれるキャッシュフローを残す事ができ相続人の生活の安定源になります。

そうした資産を選ぶには事前にしっかりとした計画や物件選びなどが非常に重要となります。

また相続後、アパート・マンションを運用するにはそれなりに知識が必要なため、
事前に相続が発生した際にも助言をなどをしてもらえる管理会社などを探し

税理士さんは税金のプロであり不動産運用のプロではないため、
それぞれの立場のプロと連携をする事を心がけながら相続が発生してもうまく引き継ぐ事ができる環境を作りましょう。

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