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キャッシュフローの重要性

キャッシュフローの重要性

アパート経営を行う上で重要となるのがキャッシュフローの概念です。

キャッシュフローとは実際に手許に残るお金と考えて頂くと分かり易いです。

一般的な知識では

家賃収入ー賃貸経営の支出(管理費、修繕費、元利金払、保険など)=収益

と考えてしまいますが、実は違います。

支出には経費(税金を計算する上で収入から減らせる項目)と

非経費(税金を計算する上で収入から減らせない項目)があります。

経費の項目として
管理費、修繕費、水光熱費、利息、減価償却費、保険、固都税など

非経費の項目として
借入金の元金返済分

が代表的です。

ここで例を挙げて説明をさせて頂きます。

家賃収入1,000万円 経費550万円(減価償却費100万円) 元金返済300万円 税金30% とします。

一般的な考え方で行くと、

1,000万円(収入)-550万円(経費)-300万円(返済)=150万円

150万円×30%=45万円(税金)

減価償却費の100万円は実際には支出がないので、

手許に残るお金 150万円+100万円ー45万円=205万円

と考えてしまうと思いますが、これは誤りです。

実際には
1,000万円(収入)-550万円(経費)=450万円

450万円×30%=135万円(税金)
※所得により税率は変わりますが、ここでは同じ税率で計算します

と計算され

手許に残るお金 450万円+100万円-135万円(税金)=415万円

ここから元金返済300万円を差し引くので

115万円が手許に残る事になります。

勘違いをして計算した手残りと比較をして90万円の差があります。

とても大きな額です。収入が十分あるうちは良いのですが、

収入が減り経費も増えて、収益上はとんとんでも実際に持出しが

発生している事もあります。

上記の例から築年数の経過で稼働率が下がり、経費が増加するという

現実的な観点から考えてみましょう。

収入が850万円に落ち、経費が600万円(減価償却費100万円)になると
どうでしょうか。

850万円-600万円=250万円

250万円×30%=75万円

250万円+100万円-75万円=275万円

ここから300万円の元金返済を行うと

275万円-300万円=△25万円となり

持出しが発生する事になります。

物件は経年劣化とともに家賃収入が減額していき、

修繕費などの経費がかかってきます。

こうしたキャッシュフローを予め把握する事で

不動産投資のリスクを回避できる事は言うまでもありません。

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