Question
新規にアパートを建てるのですが一般的な管理業務を委託するべきが管理などを気にせずに安定的な収入が入るサブリース契約について検討をしています。どちらが良いでしょうか。
Answer
まず双方の特徴を解説させて頂きます。
一般管理契約
一般管理契約は通常の管理契約で入居者の集金管理、募集業務、退去立会、滞納督促業務、日常清掃、修繕手配業務等を管理会社に委託する契約となります。家賃収入はお部屋の稼働率に基づき、費用は管理業務にかかった費用がかかります。
管理業務内容は管理会社により内容が異なるので、事前に管理詳細を管理会社と取り決めた上で契約を行う様にして下さい。
サブリース契約とは
サブリース契約とは、大家さんから一括して建物を借り上げて、入居者と管理会社が賃貸借契約を締結する契約で空室があってもなくてもサブリース会社が大家さんに契約書に定められた賃料を支払う形の契約になります。大家さんとしては毎月決められた賃料が入るため、安定した収入を確保できます。
最近の賃貸市場でサブリース賃料の減額改定や未払いなど大きな問題となっており、消費者庁からも注意喚起がされております。
また、国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度の登録を受けているサブリース業者には、大家さんに対して、サブリース契約の締結前に、将来の借上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付し、一定の実務経験者等が重要事項として説明することが義務付けられています。
サブリース契約書の内容を見ると大家さんに知識がない事を良い事に大家さんに不利（退去したお部屋の原状回復費用を多額に請求される）な契約が結ばれている事が少なくないので、もしサブリース契約をされるのでしたら、しっかりと契約内容を確認した上で依頼をしましょう。
サブリース会社に対して注意するポイント
サブリース会社の信用力（上場、非上場、財務内容、過去の実績、評判など）
無理サブリース賃料が設定されていないか（実際にお部屋を貸せる賃料との差が非常に小さい）
入居者から預かった敷金や賃料の保全措置（会社自体の銀行口座から別管理されているか）
サブリース契約書の締結の際に注意するポイント
賃料改定のタイミングなどの規定
物件を売却した際のサブリース契約の継続の有無
入居者から預かった敷金の取り扱い
入居者とサブリース会社の契約書の内容（サブリース契約である旨の規定）
日常清掃など物件管理状態の取決
入居者が退去した際の原状回復の負担区分
サブリース契約に関するトラブルにご注意ください! 消費者庁ホームページ
