実際にアパートを経営していく中で、入居者からのクレーム件数や退去率に直結するトラブルは多岐にありますが、特に見落とされがちなものの一つが 排水管の詰まり です。
「最近、入居者から水回りの相談が増えてきた」
「築年数が経ってきたが、大きな設備トラブルはまだ起きていない」
もしこのように感じているなら、排水管の内部ではすでに“見えないトラブル”が進行している可能性 があります。
排水管の詰まりは、発生してから対応すると費用も手間もかかり、入居者満足度の低下やクレーム、最悪の場合は退去につながるケースも少なくありません。
本記事では、実際のアパート管理の現場で起きた排水管詰まりの事例をもとに、なぜ定期的な高圧洗浄が必要なのか、そしてトラブルを未然に防ぐことが、結果的に物件価値と収益を守ることにつながる理由を解説します。
排水管洗浄を行った方が良い症状
・排水の流れが悪い
浴室やキッチンの水の流れが悪い、水はけが悪い
・排水口からの下水の様な匂い
浴室やキッチンを使用していない時に匂いがする
・キッチンのシンク下から下水の匂いがする
キッチン下の収納の扉を開けると匂いがこもっている
・排水口から害虫の発生
排水口からコバエなどが発生する
特に入居者の方から排水詰まりの連絡が多い場所として3点ユニットのトイレ、浴室、洗面の排水です。また住居の排水管は上階とつながっているため、下階の排水管が詰まっていると、上階の排水が下階の排水口から水が溢れてくると言う症状も発生します。
排水管つまり除去の手順
排水トラップを外して中の異物を除去しても水が流れない状況です。
そのため排水管内が詰まっている可能性があるのでトイレの便器を外してトーラーで詰まりを除去していきます。
排水管の詰まりは該当箇所が目視できないので手探りでトーラーを奥まで入れて施工して行くことになります。
トーラーを使用しても詰まりが除去できないため配管専用のカメラを使用し管の中を目視で確認をしていきます。一般的にここまで大がかりになる事は少ないですが、今回は大分頑固な詰まりだった様です。
カメラを使用しても詰まっている場所を特定できなかったため、汚水桝からトーラーを使用します。
トーラーを使用してしばらくすると異物の塊が流れてきました。上階の排水が行われ無事に詰まりが除去できました。
実務的な視点 — 定期清掃のメリット
各お部屋の排水管は下水に流れるまでに他のお部屋の管と一度合流する事が殆どです。合流した管のどこかで排水管の詰まりが発生すると複数のお部屋で詰まりが発生する可能性があります。
今回の様に単発的な処置ではなく、排水管の高圧洗浄を定期的に行うことで
- 再発リスクの低減
- 臭気・害虫の発生防止
- 入居者満足度の向上
といった効果が得られ、結果として 空室率の改善や収益安定へつながります。
※実例として、1棟マンションで1住戸あたり約5,000円程度から実施可能です。
