アパート管理を行っている中でとても手間と時間がかかる業務として漏水トラブルがあります。
今回のトラブルは上階の給湯器の排水管が目詰まりして溢れた水が少しずつ階下に浸透し湿った天井ボードが重さに耐えきれず落下しました。今回は水漏れが発生した際の管理会社として業務やアパート保険について行った実務について紹介をさせて頂きます。
漏水の原因は老朽化が殆ど
今回の水漏れの原因は特定できておりますが、築年数が経過すると設備や配管などの老朽化や共用部の配管などが起因する水漏れ、建物の屋上防水や外壁のシーリング劣化などの老朽化により起因する雨漏りなどはどうしても避けては通れない事象です。
水漏れが発生する主な要因
・給湯器の配水管に小さな穴が開く（いわゆるピンホールと言われ継続して漏れている）
給水管などから水圧計で計測する事で発見する事ができます。
・洗濯機の排水溝がつまり防水パンから水が溢れる（一時的な水漏れ）
洗濯機からの水漏れは水の量が大量のため一気に下層の表面部分水が出てきます。
すぐに上階の方に確認を取り原因がわかります。
・配管のつなぎの防水シーリングの劣化（継続的に水漏れ）
漏水する量が少ないため発見するのが非常に困難です。じわじわと建物の躯体を通り表に出てくるため、表に出でしまった場合、漏水が止まるのに時間がかかります。
・電気温水器等の減圧弁の劣化（継続的に漏水）
この漏水もシーリングの劣化と同様にじわじわと漏れてきます。
・配水管の詰まりに（継続的に漏水）
詰まりが発生している場合、周囲のカバーなどを外して目視でできるため漏水の原因がすぐにわかりますが、管の中の詰まりを解消する際に管が躯体（コンクリート内）の中にあると原因箇所を追求するのが難しくなります。
これらの漏水は管や設備の経年劣化を要因とする事が殆どになります。
水漏れ発生時の対応
入居中のお部屋でしたので入居者の方から連絡後、すぐに現場に駆け付け、まずは床面に落下したボードの除去と水をふき取り、漏れ続ける水を逃すために養生シートでキッチン水栓に流すように応急処置をさせて頂きました。
入居者の方に不便をかけてしまいますが、まずは居住できる環境を作る事が先決になります。
（今回は同じ間取りで他のお部屋に空室があったため最終的に空室に移動して頂きました。）
水漏れ発生原因の特定
下の階の処理が終わった段階で上階の水漏れ箇所を特定していきます。上階も居住されているお部屋でしたので入居者の方に許可を得て調査をさせて頂きます。水回りである電気温水器の給排水、洗濯機の防水パンの目詰まり、浴室壁内の配管の状況、キッチンパネル奥の配管の状況を確認を行います。
先にも述べていますが、今回の水漏れの原因は電気温水器の排水管が詰まっている事が原因でした。排水管はコンクリート内にありこれを造り替えるとなると大規模になり現実的ではなかったため、電気温水器の排水溝に排水を流さず、キッチン水栓の方に排水を合流する形で取り回し工事を実施しました。
保険の請求
漏水改善工事後に1週間程開け下階に漏水が確実に発生しなくなった段階で保険の申請を行います。
まず被害の状況の写真をまとめて報告書を作成します。
次に損害箇所の復旧のための見積書を業者さんに現地確認をして頂き作成を依頼をします。
保険会社から事故報告後に送られてくる損害保険の申請と事故報告書と見積書を併せて保険会社に送付をします。（オーナーに許可を得る事で保険会社と直接やり取りができるので予め証書などの写し等を確認した上で手続きを行います。）
書類提出後、保険金の請求額が大きいと保険会社から依頼を受けた調査機関の担当により現地の状況を行う事があります。その際に被害の状況と提出した見積の内容を照らし合わせます。日時を合わせて立会を行う事になります。
保険申請及び現地立会から1～2週間程度で保険会社より損害額明細書が送られてきます。内容を確認した上でオーナーの承諾を得て保険会社に問題ない旨を伝えれば指定の口座に保険金が振り込まれる事になります。
おわりに
アパート管理を行っている中で1番手間がかかると言っても良いのが水漏れや雨漏り対応です。特に入居されているお客様には長期間にわたり迷惑をかけてしまうため、最初の段階で所有されている物に被害がないか確認をしたり、原因追求と復旧までに時間がかかってしまう旨を予めお伝えしたり、しっかりとしたケアが必要となります。これらを怠ってしまうとトラブルが大きくなる可能性があります。
アパート経営をされている方の殆どが損害保険等に加入をされていると思いますが、必ずどの様な事故が発生した場合に保険金がおりるか確認をしましょう。特に築年数が経過した物件は漏水事故が非常に多くなっているので不足の事態に備える事ができると思います。
