本日は先日入居されたお部屋の入居後の修繕対応等をさせて頂きました。
本来、理想は「入居前点検ですべての不具合を防ぐこと」です。
しかし現実的には、電気設備・水回り・可動部品などは使用して初めて不具合が判明するケースが少なくありません。
特に電気機器などは空室になり電気が止まり、改めて通電する事により不具合がでてくる事が多々あります。
賃貸管理において重要なのは
「不具合をゼロにすること」は難しいので
「発生した問題をどれだけ早く、正確に解決できるか」
も重要となってきます。
今回もいくつか修繕のご依頼を頂いたので業者さんと現地に行って確認を行いました。
今回対応をした修繕内容
まずウォシュレットですが、通電をしても動いていない状況でしたので新しい物に交換をさせて頂きました。
また壁面スイッチの入り切りがしずらいとの事だったので、こちらも交換をさせて頂きました。
生活に直結する設備は、対応スピードが満足度を左右します。
特に水回り・電気関係は「不便」ではなく「ストレス」になるため、迅速対応が重要です。
追加確認事項（次回対応予定）
今回の訪問では下記の点も確認し、追加対応の段取りを行いました。
- 給湯器リモコン表示異常
- 自動湯はりの水位不具合
- 畳のへこみ
- ガスキッチンのグリルの不具合
前に住まわれていた方が長期で住まわれていたため、色々な部分が入居してから不具合が発生しています。
古い設備を交換となると大きな費用がかかってしまいますが、いずれ交換をするのであれば早めに交換をして入居者の満足度を高め長期的にお住い頂ける環境づくりをする事も重要だと思います。
管理会社の能力が出るポイント
賃貸管理の品質は、次の3点で決まると思います。
① 一度の訪問で最大限解決する力
現地判断力が低い管理会社は
再訪問 → 日数経過 → 入居者不満
という悪循環になります。
できる限り一度で入居者の方の不満などを吸い上げ対応をしていきます。
当然ですが、新築ではなく設備交換などの対応にお金のかかる事ですのでオーナーの承諾が必要ですが、
必要な物や優先順位をつけて対応する事が重要です。
② 修繕判断の的確さ
修理で済むか
交換すべきか
専門業者の判断や設備の症状を考えた上で提案できるかが重要です。
またいずれにしても時間がかかる事なので予め修理でも交換でも入居者の方に概ねのスケジュール感などを伝えて腹積もりをして頂くとトラブルにはつながりにくくなります。
③ 協力業者ネットワーク
水回り・電気・内装などを一括対応できる体制があるかどうかは、対応速度に直結します。
当社がお世話になっている業者さんは水回りからこうした細かい点まで対応できるので非常に助けられております。
入居後対応の質が空室率を左右する理由
入居者はトラブル発生時に「管理会社の本質価値」を体感します。
対応が遅い場合
→ クレーム
→ 更新拒否
→ 退去
「当たり前の事ができない」がクレームにつながります。クレームは入居者・管理会社双方に取って時間の無駄以外の何ものでもないです。入居者の方、オーナーへ報告・連絡・相談ができるだけ早くできる事が基本だと思います。しっかり対応して頂けないお部屋の更新の際に更新料など払いたくないと言うのが入居者の方の素直な意見だと思います。
対応が早い場合
→ 信頼
→ 長期入居
→ 安定収益
賃貸においても住居環境の安心感は非常に重要だと思います。何かあったときに相談でき的確な対応をしてくれる状況であれば、その行動が退去につながる事はないと思います。
つまりアパート管理は
管理会社の対応能力＝入居者の安心感＝稼働率維持力
につながります。
まとめ｜賃貸経営の収益は“修繕対応速度”で変わる
賃貸管理とは単なる事務作業ではありません。
現場での判断・スピード・提案力が求められる実務です。
私たちは
「一度の訪問でできる限り解決する」
を徹底し、オーナー様と入居者様双方の安心を守っています。
今回は宿題として給湯器のリモコンの表示異常、自動湯はり昨日の水位異常と畳のへこみ、ガスキッチンのグリルの不具合が宿題となりました。
後日談ですが、給湯器交換、ガスコンロ交換、畳の修理をオーナーに許可を得て対応させて頂きました。
オーナー側からすると一度に修繕費がかかってしまうと大きな出費となりますが、いずれ交換するのであれば早めに交換をして入居者の満足感を取る方が良いとなりました。
様々な判断を即時に行い入居者、オーナー双方に納得いく対応をする事もアパート管理会社として重要な役割です。
▶ 管理会社を見直したいオーナー様へ
- 今の管理会社は対応が遅い
- 原状回復や修繕提案がなく出てくる見積もりが高い
- 業者手配が遅く工事を行った後の連絡がない
このようなお悩みがある場合は、現状診断だけでも可能です。
まずはお気軽にご相談ください。
