日本AMサービスでは毎月のレポートの中に年間の収支表（キャッシュフロー表）をつけております。
オーナー様毎に決算に併せて1年間の収支を纏めてみれる形になっているので、その月までの収入の推移や費用項目などが一目瞭然でわかる様になっています。
賃貸経営になぜキャッシュフローを理解する事が重要なのか
賃貸経営において最も重視すべき指標の一つが「キャッシュフロー」です。30代〜40代の方で不動産投資を始められた方は、住宅ローンや教育費、老後資金の準備など、人生で最も支出と責任が増える時期です。この世代が賃貸経営を行う上で重要なのは、帳簿上の利益も重要ですが、毎年いくら手元に現金が残るかという現実的な部分だと思います。
市場の変化により物件価格が上昇して含み益が出ていたとしても、毎月の家賃収入からローン返済や管理費、修繕費を差し引いた結果がマイナスであれば、生活資金を削ったり預金を崩すことになり、長期的に賃貸経営は成り立ちません。これとは逆に、安定したキャッシュフローが確保できていれば、突発的な修繕や空室リスクにも冷静に対応でき、次のアパート投資や家族の将来設計にも余裕が生まれます。
賃貸経営は「資産を持つこと」が目的ではなく、「お金の流れをコントロールすること」が成功の鍵です。だからこそ、キャッシュフローを軸にした判断が、忙しい30代〜40代にとって堅実で再現性の高い賃貸経営につながると思います。
キャッシュフローは改善できる
①オーナー側の動きで変わるキャッシュフローの改善策
キャッシュフローに影響を与える最も大きな項目が金融機関に支払う元利金だと思います。
1億円の借入を行っている場合、金利が１％変われば年間の金利の支払いは100万円変わります。
殆どの金融機関ではローン契約に数年間、他行で借り換えができない縛りをつけていますが、
借り換えや金利交渉により利率が下がる可能性があるので、物件購入から3～5年経過した段階で現状を管理会社などと打ち合わせを行った上で打診する価値はあります。
②賃貸管理を行っている会社側で変わるキャッシュローの変化
当社のアパート管理で特に費用を抑える項目として、お部屋の退去時の原状回復工事があると思います。賃料が高い物件であれば原状回復工事に費用をかけても回収する期間が短く済みますが、ワンルームのお部屋で賃料が安い物件となると退去のたびに壁紙交換、クッションフロアーの交換などを行うと簡単に20万円近い費用がかかってしまいます。仮に賃料が月々4万円とすると約5ヶ月間回収に時間がかかるため費用対効果が非常に低いです。また募集費用や退去から募集までの工事期間を加味すると合計で7カ月近く空室になっている状況と変わらなくなってしまいます。
当然、入居者の方は綺麗なお部屋が良いと思いますが、当社では賃料相応と言う考えを持っています。内装を全て綺麗にしても賃料は相場があるので大幅に上げて募集する事はできないです。それならば内装を最小限に抑えて相場賃料よりも若干安く貸す方法もあると思います。退去した状況にもよりけりですが、こうした考えを基に同じ物件、同じ間取りでも賃料の大小をつけて募集を行っています。当社が管理を受けている物件の多くが受託から10年経過していますが、こうした少しの積み重ねが将来的に大きなキャッシュフローに影響を与えています。
他にも様々な費用項目などがありますが、毎月、毎年、それぞれのキャッシュフローを意識する事で物件の特性や改善点が可視化できるため皆さまも必ず確認をする様にしましょう。
キャッシュフローの改善により、金融機関への返済比率が改善したり、手元資金がしっかり残る事は金融機関に対しても良い評価を得る事ができ、次の投資に確実に繋がります。大きな削減は難しいですが、小さな削減をコツコツ実施しできる事から行う事が重要です。
日本AMサービスでは、アパート経営におけるキャッシュフロー意識した賃貸管理を行っています。アパート経営は何といっても「賃貸経営の安定化」だと思います。現在の物件の収支など気になる方がいらっしゃいましたらお気軽にご相談ください。
