管理会社を変えるだけで収支は改善できます。
アパート経営において「管理会社の質」は収益に大きな影響を与えます。
もし現在、次のような悩みが1つでもあるなら、管理会社の変更を検討すべきタイミングかもしれません。
- 空室がなかなか埋まらない
- 家賃滞納が増えている
- 共用部が汚いまま改善されない
- 原状回復費や修繕費が高いと感じる
- 担当者の対応が遅い・報告がない
これらはすべて、管理業務の問題が原因である可能性が高い症状です。
放置すると次のような“負の連鎖”に入ります。
管理不全 → 稼働率低下 → 入居者の質低下 → トラブル増加 → 修繕費増加 → キャッシュフロー悪化 → 返済リスク増大
つまり、管理会社の見直しはコストではなく“利益改善策”です。
①物件調査及び管理費のお見積り
物件所在地、お部屋の数、間取り、空室の状況、物件の状態、法定点検の有無等のヒアリング
させて頂きます。管理変更をするきっかけとなった現状の管理の問題点を確認
「稼働率が低い」「賃料を滞納している入居者がいる」「共用部が汚れている」
「管理会社の動きが悪い」など
現地にて物件調査を行い「清掃等の頻度」「法定点検有無」「空室の状況」などから管理費のお見積りをさせて頂きます。
②変更前の管理会社へ解約通知
新しいアパート管理業者との条件の合意ができれば、現在のアパート管理業者へ解約通知を行います。
解約する際に解約通知期間、通知方法の確認、違約金の定めなどに注意をしましょう。
管理会社によってはある事、ない事を言って管理変更をさせない様にしてくる事が多いので注意が必要です。
※違約金などの取決めがある場合は注意が必要です。
特にサブリース契約を締結している場合、管理変更ができない事もあります。
解約する期間、通知方法の確認、違約金の定めなど
③アパート管理業務の引継ぎ
賃貸借契約書、法定点検書類、居室の鍵、共用部の鍵、その他物件に関わる書類
リスト化をして双方が確認をした上で受領をします。
共用部の電気・ガス・水道等の名義変更
管理の変更するタイミングで水道光熱費等の名義変更を行います。
引継事項の打ち合わせ（入退去、修繕等の申し送り）
鍵の引渡（共用部、居室部の鍵の本数等の確認）
契約書類の引渡（賃貸借契約書等の授受）
名義変更手続（共用部電気、水道等）
④各住戸への通知
管理会社の変更に伴い、入居者の方が支払う賃料の振込口座等の
変更通知を行います。
管理会社変更通知を物件の掲示板や郵便にて通知を行います。
賃料滞納につながるので特に賃料口座の変更等は注意が必要です。余裕を持った管理変更期間が必要です。保証会社に加入している場合は契約承継の手続きを行います。
管理変更後の滞納者の処理方法
加入している保証会社の承継
原状回復工事中の修繕費の処理
入居契約途中のお部屋の処理
空室の募集活動
管理変更で改善するポイント
管理会社を変えた事で求められる物件の変化
- 稼働率改善により収入の安定
- 原状回復費・修繕費の削減
- 入居者トラブル、クレーム等の減少
- キャッシュフロー改善による手元資金の増加
管理会社は本当に数多くありますが、重要な事は「収支やキャッシュフローを意識した」アパート管理です。賃貸経営パートナーとして重要な役割を果たします。
