自主管理を行う大家さんも少なくありませんが、その前に考えて欲しいと思います。
アパート経営において最も重要なのは「収入額」ではなく最終的な手残り＝キャッシュフローです。表面利回りが高くても、管理・修繕・空室対応・トラブル処理に時間や費用がかかれば、実際の利益は大きく減少します。
自主管理では
・入居募集（募集業者の選定、情報配信）
・契約手続き（契約書の雛形の作成）
・家賃回収（入金管理から滞納通知）
・クレーム対応（トラブル発生時の対応）
・修繕手配（入居者と業者の日程調整）
・原状回復手配（退去時の立会、業者手配）
などこれらの業務のすべてをオーナー自身が担う必要があります。
これらの対応に相当程度の賃貸経営の知識も必要となります。
つまり、見えないコスト＝時間と労力が発生します。
管理費を払っても利益が増えるケースがある理由
一見すると管理費はコストですが、実際は投資効率を高める支出になる場合があります。
例えば
・家賃5万円×12戸＝年間収入720万円
・管理費3%＝21.6万円
一方、自主管理で月15時間かかるとすると年間180時間。
正社員の平均時給2,000円換算では約36万円相当の労働価値になります。
また費用のかかる修繕費や原状回復費は管理会社の業者ネットワーク等により自身で依頼するよりも削減できる可能性もあります。
つまり
管理費 − 時間価値 − コスト削減効果
で計算すると、実質差額は想像より小さくなります。
キャッシュフローを最大化する管理会社の特徴
管理会社に任せるなら、単なる作業代行ではなく「経営パートナー」を選ぶ必要があります。
特に重要なのは次の3点です。
① 空室対策力
管理会社は仲介業者とのネットワークを持ち、幅広い仲介業者へ情報を発信し募集活動をスムーズに進められます。
空室期間が短いほど
→ 家賃ロス減少（機会損失の減少）
→ 利回り改善（金融機関への信用アップ）
となります。
② トラブル対応力
トラブルはより迅速に適切な対応が求められます。
対応が遅れると
・入居者生活満足度低下
・退去率上昇
・人気のない物件に
悪循環につながり、長期収益に影響します。
③ 戦略提案力
優秀な管理会社は「報告」だけでなくトラブルなどのつど改善提案を行います。
例
・設備改善提案（修繕だけでなく長期的に考えた上での交換）
・賃料改定提案（いつも通りでない近隣の募集状況を考慮した賃料設定）
・共用部等の環境改善（共用部清掃や植栽剪定など）
どんなに小さなトラブルでも退去につながる事があります。実は退去したお部屋は空室期間に家賃が入らない募集に広告料がかかる、原状回復費用などの費用がかかってしまいます。
自主管理が向いている人・向いていない人
向いているオーナー
・不動産業務経験者や既に何棟かを運用している
・既にお仕事を引退され時間に余裕がある
・自宅に近くにある小規模物件所有者
向いていないオーナー
・本業が忙しくて入居者からの電話対応ができない
・複数物件所有者
・収益最大化を狙う投資家
副業オーナーの場合、自主管理は現実的でなく管理は委託した方が経営効率は良いと思います。
管理会社に任せることは「楽をする」ではない
管理委託＝丸投げではありません。
理想は
オーナー＝経営判断
管理会社＝実務運用
この役割分担です。
賃貸経営と呼ばれる所以がここにあります。
管理会社より月次レポートを受け取りながら戦略判断だけ行うことで、
最小労力で最大収益の体制が作る事が理想です。
結論｜本当に収益を残すオーナーの共通点
収益性の高いオーナーほど
✔ 自分で管理しない
✔ 時間単価を意識する
✔ 専門家に任せる
という判断をしています。
アパート経営は「作業」ではなく事業です。
だからこそ、実務ではなく収益設計に集中することがアパート経営の成功の近道になります。
