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悪質賃貸管理会社に要注意

悪質賃貸管理会社に要注意

賃貸経営の根幹は管理会社の管理能力と言っても過言ではありません。
しかしながら管理業務の経験がない悪質な管理会社が管理をしている場合、
本来であれば収益が上がっている物件に関わらずキャッシュフローが残らない物件になってしまう事もあります。

今までアパート管理変更をして頂いた物件の中で悪徳管理会社が
管理していた物件もありました。

今回はいくつかの実例を紹介をさせて頂きます。

管理変更に多額の違約金?

一般的に賃貸管理契約書に別会社に管理を変更する場合、違約金を設定する事はありません。
悪徳管理会社の場合、初めて不動産を購入したオーナーさんの知識がない事につけこみ、管理契約書に多額の違約金を規定します。

今回、管理変更の理由は稼働率だったのですが、まったく提案や連絡がなく低稼働に我慢できず管理を変更したのですが、何を言っても自社の責任を何ら感じていなく結局、なくなく違約金を支払い管理契約の解除をしました。

[check]管理契約を締結する前に必ず違約金や解約通知期間などの定めを確認しましょう。解約に多額の費用がかかる契約を締結する悪徳管理業者には何か裏があると考えても良いと思います。
また悪徳管理業者の多くが管理業務などの業務能力がない事が多いので管理業務について自信がない表れなのだと思います。
読者の皆様もお持ちの管理委託契約書の解約条項を確認してみて下さい!

毎月のオーナーへの賃料送金を滞納する悪徳管理会社

賃料の入金管理を管理会社が行う場合が少なくないと思いますが、
様々な言い訳をして入居者の方から受領した賃料をオーナーに送金しない悪徳業者もいます。

毎月送金の遅延を繰り返し、滞納額が増加したため何度も支払いの催促をしても応じず、最後は一方的にオーナーに何の相談もなく勝手に実施した原状回復や修繕費と相殺をする様な通知をしてくる悪徳業者もいます。

こうした業者は既に資金難に陥っている事が多いので、早急に解約の手続きに動くべきです。

[check]ワンルームマンション投資で良く見かけるのですが、取引の仲介に入った業者に紹介された管理会社が家賃保証をしている場合が多く、オーナー側から入居者の実体が見えなかったり初めて不動産を購入するオーナーが被害にあっているケースがあります。

管理業務がまともにできない悪徳管理会社

とある管理会社は賃貸契約をオーナーに許可なく締結するばかりか、
締結した書類や契約金などをオーナーに振込を行っていない状況でした。
物件を購入した際に仲介に入った業者が管理業務を行っていたのですが、管理業務の能力がなく
広告料などの取決めも曖昧でオーナーの知識がない事を良いことに
やりたい放題の状態でした。

管理変更の話が出てくると立て替えた広告料や物件購入時の仲介手数料を払えと脅す様な口調で要求をしてきたそうです。

また新しい管理会社はオーナーを騙そうとしているなど管理変更をさせない様な事を言っていたそうです。

[check]予め定められた契約がない中で賃貸募集業務を行ったり、本来オーナーが払うべき費用を勝手に立て替えたりする事は親切と言うよりずさんな管理だと思います。また入金管理などの取決めがない中で自社の口座に入居者からの月々の賃料を入金させる事もありました。オーナーに知識がない場合、口車に乗せて何とか管理を変更させない様にしてきますが、契約がない状況でそもそも管理業務を受託しているとは言えない状況です。まともな管理会社だとは思えません。

不明確な名目で費用を請求する悪徳管理会社

大手だからと言って安心して管理を任せる事はとても危険です。
今回のケースは入居者が契約で支払うべき金銭をオーナー側に負担させていたり報告がまったくなく工事費用請求してくる悪徳管理業者。

[check]一般的に入居者の方が負担する賃料保証会社の保証料をオーナーに請求する

[check]広告宣伝費名目以外に客付費用と言う名目で合計で賃料の3ヶ月を超える請求がある

[check]入居者が負担する火災保険をオーナーに請求をしてくる

[check]写真付きの報告書がない修繕費用を請求する

[check]退去の状況を写真などで報告せずに毎回壁紙全面の張替え費用を請求してくる

関連販売会社の瑕疵担保責任を追及しない

投資用物件を扱う会社と管理業務を行う会社がグループ会社である事があります。
個人の方が不動産を購入した場合、売主が宅建業者の場合、瑕疵担保責任を強制的に追う事になります。
(特約を結んでも免除になりません)
今回のケースでは物件購入後、すぐに居室内で雨漏りが発生しました。当然瑕疵担保責任を負う期間なのですが、オーナーがその事に知識がない事で管理会社が本来であれば販売した関連会社に対しての瑕疵担保責任について責任を追及する旨の助言を行えば良いのですが、グループ会社なのでそうした助言を行いませんでした。

さらに雨漏りが発生したお部屋の住人への対応もできていなく、
雨漏りが止まったので特に修繕を行っていない状況でした。
結局、管理変更を機に瑕疵担保責任を追及し屋上防水などの費用を
支払ってもらいました。
概ねこの費用は100万円、これをオーナーが負担するとなるととても大きな額です。

[check]購入をした販売会社の関連会社に管理業務を任せるのはメリットもあると思いますが、悪徳管理業者の場合、この様な事も起こりえます。管理業務は第三者の目だと思います。オーナーの気が付かない部分に気づく立場である必要があると思いますので、できる限り管理会社はご自身で探してこの会社なら任せられる会社さんを探して下さい。
賃貸経営の成功はオーナーと管理会社のリレーションです!

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