Question
数年前に電話営業で進められ地方の一棟マンションを購入しました。
購入前に提示をされた収支のシミュレーションを信じて購入をしたのですが、現状で当初予定していた、キャッシュフローが得られないばかりか、
物件管理の状況もずさんで長期滞納者がいたり空室がでる度に多額の原状回復費用がかかったりと
毎月の持出しが十数万円にもなってしまっております。
仲介業者、金融機関の言いなりで購入してしまった自分も馬鹿だとは思いますが、
毎月の負担が大きくなりとても困っています。どうにかならないでしょうか？
Answer
地方の物件は殆どの方が見に行く事がなく、写真や都心より高い利回りを魅力に感じて金融機関が融資をしてくれるのだから「安心できる物件」と考え投資をしてしまう事が多いです。
実際には素人が手を出してはいけない物件が多く存在します。
また金融機関ですら物件を見に行く事がなく書面上の利回りで融資を判断し、収支が厳しい物件でも購入される方のご本人の信用（勤務先、年収など）で収益が厳しい物件でも融資を付けてしまう事があります。
こうして不動産投資を行ってしまったサラリーマン投資家さんが増えております。
とても厳しい状況ですが、今回のケースの打開策として
金融機関に金利を下げてもらう交渉をする
金融機関として一番困るのは貸出先がデフォルト（支払いができなくなる）する事です。
ですので持ち出しが発生したらすぐに金融機関に相談をするべきだと思います。
債権回収担当の方ともお話をする事がありますが、できる限り早めに相談を頂きたいと言うのが本音の様です。相談をする事で一時的に元金の支払いはせずに利息のみの支払だけで許可を得られたり、金利を下げる交渉を行う事可能です。
中には何とか自分だけで解決しようとカードで借入を行い多重債務者になるケースもあります。
とにかく早く相談（金融機関、管理業者、弁護士など）をされる事が重要です。
賃貸管理会社を変更をする
長期的な滞納を放置して何ら報告のない賃貸管理会社は信用できないと言い切れます。
恐らく大家さんのキャッシュフローなんて二の次の賃貸管理業務を行っているのだと思います。
空室が多数ある中でも退去が発生したら原状回復費用が高額にも関わらず
大家さんに提案をしてくる行為自体がナンセンスだと思います。
こうした管理会社は大家さんが金融機関に支払う元利金などを全く気にしておらず、
大家さんは物件を購入できるのだから皆お金を持っていると勘違いしている事もあります。
管理担当が悪いとは言えませんが、せめて当たり前の管理業務を行って欲しいです。
今回のケースはできるだけ早めに管理会社を変更しましょう。
運用方針などを改めて見直す
不動産投資は一度初めてしまうと簡単に辞める事はできません。
もちろん割安で購入をして転売できる価格でしたらよいのですが、
殆どの方が、購入して数年で売却をしても借入金の返済に売却代金が
達していない事も多く、長期的に運用を考えて行く必要があります。
上記2項目を考慮にいれながら、改めてキャッシュフローシミュレーションを行い、
今後の資金繰りなどを考えて行きましょう。
昨今、こうしたご相談は非常に増えてきており、
最悪のケースは自己破産と言う道を選ばなくては行けない方もおります。
とにかく早めに動いて頂き、不動産運用のプロに助言をもらう事が重要です。
